Taux plafond. En investissement immobilier, vous apprendrez rapidement que le taux de capitalisation est l'une des mesures les plus couramment utilisées pour envisager un investissement. C'est un moyen facile d'évaluer les résultats financiers d'un investissement, mais comme vous le verrez dans cet article, il a ses limites.
Présentation
La méthode de capitalisation directe est le calcul du ratio de capitalisation. C'est comme une définition. La mise maximale est calculée et déterminée comme suit. Par exemple, si un immeuble génère 10 000 $ de bénéfice d'exploitation net et se vend 100 000 $, le taux peut être calculé comme 0,1. Les taux marginaux sont exprimés en pourcentage, nous lisons donc cela comme 10 %. La simplicité de ce calcul vous permet de le réorganiser rapidement pour résoudre un chiffre inconnu. Dans l'exemple ci-dessus, nous connaissons le NOI et la valeur, mais si nous n'avions que le NOI et le taux de capitalisation, nous pourrions tout aussi facilement déterminer la valeur. L'utilité de ceci est évidente, puisque vous n'aurez pas toujours les trois informations. Rentablel'approche de la méthode de capitalisation directe peut être vue ci-dessous sur la photo. Ceci est un exemple immobilier.
Portée de l'utilisation de la méthode de capitalisation directe des revenus
Parce que le taux de capitalisation peut être calculé si rapidement et facilement, il est devenu le nombre que les investisseurs et autres professionnels de l'immobilier utilisent pour comparer un investissement à un autre. Deux investissements peuvent être à l'étude où les deux ont des prix catalogue et des bruits très différents, mais si le même taux de capitalisation s'applique à chacun, vous pouvez facilement les comparer.
Les évaluateurs professionnels et les investisseurs immobiliers utilisent différentes approches d'évaluation. La méthode de capitalisation directe n'est que l'une d'entre elles, et elle repose sur la même formule que nous avons introduite plus tôt. En terminologie financière, la méthode évalue le bâtiment comme « permanent ». En fait, les calculs sous-jacents à ce calcul supposent que l'investissement continuera à générer des rendements indéfiniment.
Le taux de capitalisation sert de "remise" que les investisseurs appliquent à ce flux de revenus pour les divers risques qui l'accompagnent. Il n'existe pas d'investissement sans risque, donc les investisseurs actualisent tout flux de revenus pour tenir compte de problèmes potentiels et les pertes qu'il pourrait encourir. Le taux de capitalisation nous indique simplement le rapport entre le revenu et le prix que les investisseurs sont prêts à accepter pour un flux de revenus futur.
Quel NOI êtes-vousutilisez
C'est une question qu'un investisseur devrait toujours se poser lorsqu'il examine les taux de capitalisation. Il n'y a pas de NOI généralement acceptée. Cela crée un problème pour les investisseurs lorsqu'ils essaient de déterminer le taux de capitalisation boursière pour un investissement donné. Ils ont peut-être entendu dire que la propriété voisine de celle en question se vendait "dans les sept pour cent" alors qu'il ne pouvait s'agir que de chiffres de "courtage" qui gonflaient le NOI. Si le NOI est supérieur ou inférieur, cela aura un impact direct sur le véritable taux de capitalisation auquel l'actif est négocié. Il est donc important de travailler avec votre équipe pour faire le point sur les performances comparables du marché et examiner attentivement les limites de taux que vous considérez comme valides.
Quand cette méthode doit-elle être utilisée
Les taux de capitalisation et l'approche de capitalisation directe de l'évaluation sont un outil utile à avoir dans votre boîte à outils en tant qu'investisseur. Cela permet une analyse rapide de la transaction et, si elle est effectuée systématiquement avec une lentille critique, peut être une technique puissante. Cependant, en plus de cela, il existe de nombreuses méthodes d'évaluation auxiliaires ou alternatives. Savoir quand vous devez faire plus que ce seul calcul est un ensemble de compétences important lors du développement de capacités d'analyse commerciale.
Dérivation de la formule de la méthode
Dans l'analyse des investissements immobiliers, le taux de capitalisation est égal au rapport entre le résultat opérationnel net et la valeur de l'immobilier. Les taux de capitalisation des immeubles comparables sont utilisés pouractualiser le revenu net d'exploitation d'un bien pour obtenir sa valeur intrinsèque.
Comme tout autre investissement, l'immobilier est évalué à la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs. Il existe deux méthodes d'évaluation des biens immobiliers: la méthode par capitalisation directe et la méthode des flux de trésorerie actualisés. Dans l'option de capitalisation directe, le flux de revenus de la propriété, mesuré par le bénéfice d'exploitation net, est considéré comme perpétuel, et la valeur de la propriété est égale au NOI divisé par le taux d'actualisation.
Formule
La valeur de la propriété selon la méthode de capitalisation directe est déterminée par la formule de la valeur actuelle du paiement perpétuel:
r est le taux de capitalisation et NOI est le résultat d'exploitation net. Il inclut intrinsèquement les taux de croissance du NOI dans le calcul. Le taux marginal r est égal au taux d'actualisation i moins le taux de croissance g. Ce sont les variables pour la formule de la méthode de capitalisation directe.
En réarrangeant l'équation ci-dessus, nous obtenons l'expression mathématique de r. Le taux de capitalisation r est déterminé en fonction du ratio du bénéfice net d'exploitation (NOI) sur la valeur des propriétés comparables. Revenu égal NOI - propriété moins toutes les dépenses d'exploitation, les réparations et l'entretien, les assurances, les impôts fonciers, les services publics, etc. la valeur de la propriété et le taux maximum.
Taux marginaux
Les taux marginaux utilisés pour évaluer les biens doivent provenir de transactions immobilières très similaires aux biens évalués en termes d'emplacement, de taille, de nature du bien (résidentiel et commercial), de durée du bail (à court ou long terme), l'âge, c'est-à-dire les coûts des réparations et des améliorations déterminés, etc.
Exemple d'utilisation de la méthode de capitalisation directe des revenus
Étant donné les données suivantes, la valeur de la propriété A en utilisant le taux marginal obtenu en utilisant les informations disponibles pour la vente de la propriété B et C selon ce qui est le plus approprié. Un exemple de la méthode de capitalisation directe en évaluation d'entreprise:
| Propriété | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Valeur | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Durée du bail | 10 ans | 8 ans | 3 ans |
| Nombre de locataires | 2 | 3 | 10 |
La propriété B ressemble plus à la propriété A qu'à la propriété C, nous avons donc besoin de la valeur de la propriété A en utilisant le pourcentage de capitalisation obtenu à partir de la valeur et du NOI des informations de la propriété B.
Le taux plafond utilisé ci-dessus peut être ajusté à la hausse ou à la baisse pour refléter les différences entrepropriété (c'est-à-dire la propriété B) et la propriété évaluée (c'est-à-dire la propriété A).
Capitalisation directe vs analyse des flux de trésorerie actualisés
De nombreux courtiers, prêteurs et propriétaires immobiliers commerciaux utilisent des évaluations immobilières avec une approche de revenu à l'esprit. La valorisation issue de la capitalisation directe est une analyse des flux de trésorerie actualisés (DCF). Pour une valorisation par capitalisation directe, le résultat opérationnel net (NOI) stabilisé est divisé par le taux de capitalisation boursière. Coût estimé, l'analyse DCF nécessite une estimation chaque année avec le NOI, ainsi que le coût d'inversion prévu à la fin de la période d'analyse. En règle générale, un analyste utilise la capitalisation des bénéfices pour estimer les rendements. Ces avantages en espèces attendus sont ensuite actualisés à un taux approprié pour arriver à une évaluation de marché. La méthode de capitalisation directe dans l'évaluation des risques d'investissement est considérée selon à peu près les mêmes règles.
Estimation du résultat d'exploitation net
Bien que ces calculs soient simples et directs, ils dépendent des hypothèses de l'évaluateur ou de l'évaluateur. Lors de l'utilisation de la capitalisation directe, les propriétés du NOI stabilisé doivent être évaluées. Cette évaluation est basée sur des données de marché pour des propriétés comparables dans la zone de marché; représente l'opinion de l'évaluateur sur la façon dont la propriété devrait se comporter. Étant donné que l'opinion d'un évaluateur est basée sur l'observation des données du marché, il est difficile de critiquer son estimation du NOI. Lorsque le marché est "adéquat", le concept de "NOI stabilisé" est particulièrement utile. Cependant, spécialdeux sujets de préoccupation.
Premièrement, que se passe-t-il si la propriété présente un taux d'inoccupation important au moment de l'évaluation ? Évidemment, personne ne développe de biens immobiliers dans l'attente d'une vacance importante et permanente. Ainsi, l'expert peut utiliser la part de marché des postes vacants plutôt que les propriétés des postes vacants réels. Cela entraîne une augmentation du NOI pour le modificateur de l'article et peut gonfler la valeur du modificateur.
Deuxièmement, si l'on s'attend à ce que le futur NOI d'une propriété augmente en raison d'une demande accrue d'espace, entraînant des taux de location plus élevés, la capitalisation directe d'un an du NOI peut sous-évaluer la propriété. Étant donné que l'analyse DCF permet des ajustements annuels du taux de loyer, du taux d'inoccupation, des pertes de recouvrement et des coûts d'exploitation, l'analyse DCF peut être utilisée pour anticiper l'augmentation du NOI d'un acheteur au fil du temps.
Lorsque la propriété devrait être entièrement louée dans les trois à cinq prochaines années, par exemple, le coût de la vie peut être réduit au niveau souhaité. Cette spécification des changements attendus se traduit par des estimations réalistes du NOI sur la période - un résultat bien meilleur que la capitalisation du NOI d'une année. Mais d'un autre côté, en supposant simplement que le taux d'inoccupation sera réduit sur une période de trois ans, cela peut conduire à un NOI gonflé.
L'analyse DCF est parfaite pour des situations comme celle-ci. Cependant, l'analyse DCF n'est pas très utile lorsqu'il s'agit de savoir qu'un bien est entièrement loué. La valeur actuelle d'une série de flux de trésorerie annuels égaux est égale à l'équivalentvaleur capitalisée. Ce n'est pas une erreur d'utiliser les propriétés d'analyse DCF lorsqu'aucun changement significatif du NOI n'est attendu. Cependant, les utilisateurs du rapport d'évaluation doivent être conscients que les résultats de cette méthode ne sont pas meilleurs que ceux produits par l'application correcte de la capitalisation directe. La méthode de capitalisation directe dans l'évaluation des risques d'investissement est considérée selon à peu près les mêmes règles.
Choix des taux de capitalisation et d'actualisation
Théoriquement, les préoccupations concernant la capitalisation d'un an de NOI sont exclues. L'habileté de l'évaluateur à déterminer la capitalisation boursière, le taux de ventes comparables - cela joue un rôle important. Si le taux de capitalisation boursière est dérivé de ventes immobilières avec un taux d'inoccupation comparable aux éléments correspondant aux attentes de l'acheteur quant au sort d'un bien entièrement loué, la valeur pourrait être estimée à partir du NOI non ajusté et du taux de capitalisation boursière.
Aussi les acheteurs qui s'attendent à l'avenir à une augmentation du NOI dans ses propriétés des prix des salaires reflètent ces attentes. Dans les deux cas, les anticipations se reflètent dans la capitalisation des prix observée. Un problème d'évaluateur survient lorsqu'il est nécessaire de faire correspondre des objets introuvables. Dans ce cas, l'évaluateur doit développer un taux de capitalisation et estimer le NOI à partir des meilleurs pairs disponibles et produire une estimation de la valeur marchande qui reflète les attentes des consommateurs.
Un taux d'actualisation approprié est utilisé pour analyser le DCF, en convertissant les estimations de NOI envaleurs. Lorsque l'analyse DCF est utilisée pour évaluer un marché immobilier, le taux d'actualisation doit être extrait du marché en utilisant des données immobilières comparables. Ainsi, le besoin de données comparables pertinentes est le même pour l'analyse DCF et pour la capitalisation directe. Lorsque l'analyse DCF est utilisée pour l'analyse des investissements, le taux de rendement requis doit être utilisé pour actualiser les flux de trésorerie attendus.
Un choix difficile nécessaire
Analyse de la capitalisation directe et du DCF - chacun convient dans certaines circonstances. En particulier, la capitalisation directe est adaptée pour s'attendre à des propriétés d'analyse NOI stables; Le DCF est bien adapté aux propriétés attendues du NOI changeant. Le choix d'un taux de capitalisation et d'un taux d'actualisation appropriés peut parfois être difficile pour les deux méthodes. Le principal avantage de l'analyse DCF est qu'en collectant les données nécessaires pour estimer le NOI pour la période d'analyse, il faut en savoir plus sur la perspective de la propriété.
L'analyse DCF nécessite une attention particulière. Le taux de capitalisation de l'offre et de la demande attendues pour un certain type d'espace et les coûts d'exploitation. Correctement effectuée, une telle analyse peut fournir des informations qui ne sont pas apparentes par capitalisation directe. Souvent, cependant, l'utilisation principale de l'analyse DCF confirme la valeur de marché d'une évaluation par capitalisation directe. Bien que les estimations utilisées dans l'analyse DCF puissent être plus précises pour certaines propriétés NOI, la confirmation indépendante de l'estimation de la capitalisation directe de la valeur marchande nécessite une décote appropriée.tarifs.
Conclusion
Dans le monde moderne, il existe un grand nombre d'instruments économiques et il est assez difficile de les comprendre. Dans cet article, la méthode de capitalisation directe est analysée en détail. C'est une technique très utile qui est souvent utilisée en économie. Maintenant, le lecteur le connaît et peut l'utiliser. La méthode de capitalisation directe des revenus dans l'évaluation de toute forme d'entreprise ou objet de revenu aide à bâtir une entreprise prospère avec un minimum de risques.
